Obowiązująca od 1 stycznia 2022 roku nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie kolejna nowelizacja – ustawa z dnia 9 czerwca 2022 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw, wprowadziły liczne zmiany w podatku dochodowym od osób fizycznych w ramach pakietu ustaw tzw. „Polski Ład” oraz „#NiskiePodatki”.
Jedna ze znaczących zmian dotyczy zasad opodatkowania dochodów z najmu.
Wprowadzone zmiany w znaczący sposób modyfikują opodatkowanie przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze nieruchomości poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Zmiana w sposobie opodatkowania będzie miała zastosowanie dopiero od 2023 roku, natomiast warto zwrócić uwagę, że kwestia opodatkowania dochodów z nieruchomości już teraz ma szczególne znaczenie dla osób uzyskujących ww. przychód, w tym dla osób fizycznych uzyskujących dochody z najmu z zagranicy, w świetle coraz szerzej obowiązującej konwencji MLI (ang. „Multilateral Instrument to Modify Bilateral Tax Treaties”) często wprowadzającą metodę kredytu podatkowego jako obowiązującą metodę unikania podwójnego opodatkowania.
Rozliczanie dochodów z najmu i dzierżawy w 2022 roku
Obecnie, do końca 2022 roku, istnieją dwie formy opodatkowania dochodów z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości prywatnych (nie w ramach działalności gospodarczej): opodatkowanie na zasadach ogólnych oraz na zasadach uproszczonych – ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
· Zasady ogólne
Dochody z tytułu najmu lub dzierżawy na zasadach ogólnych są opodatkowane według skali podatkowej – zasadniczo nową stawką, obowiązującą od 1 lipca 2022 roku tj. 12% do kwoty PLN 120,000, natomiast nadwyżka ponad kwotę PLN 120,000 – stawką 32% (z uwzględnieniem kwoty wolnej – PLN 30,000 rocznie). Podatnik ma prawo obniżyć otrzymany przychód o koszty jego uzyskania, czyli o wszystkie wydatki związane z osiągnięciem przychodu lub zabezpieczeniem źródła przychodu, na przykład, udokumentowane koszty remontu/renowacji, opłaty administracyjne, czy np. odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanej nieruchomości. W reżimie tym podatnik ma także prawo do stosowania odpisów amortyzacyjnych od wartości nieruchomości, które także będą stanowiły koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu.
Dochody opodatkowane na zasadach ogólnych, do wyliczenia podatku, łączy się z innymi dochodami opodatkowanymi w ten sam sposób, np. z tytułu wykonywanej pracy, z tytułu umów o dzieło, zlecenia, z tytułu otrzymywanej emerytury czy z dochodami z działalności gospodarczej podatnika opodatkowanymi na zasadach ogólnych.
· Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Opodatkowanie przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stanowi uproszczoną formę rozliczania się z fiskusem, bowiem opodatkowany jest bezpośrednio przychód uzyskiwany przez podatnika (a nie dochód). Ta forma opodatkowania jest stosowana wyłącznie tylko o ile podatnik dokona takiego wyboru (na wniosek podatnika) poprzez dokonanie wpłaty kwoty podatku zryczałtowanego. Najem w ramach ryczałtu opodatkowany jest stawką 8,5% do kwoty PLN 100,000, a nadwyżka ponad tę kwotę opodatkowana jest stawką 12,5%.
Rozliczanie dochodów z najmu i dzierżawy od 2023 roku
Pomimo że zasadniczo nowe przepisy w ramach Polskiego Ładu zostały wprowadzone od 2022 roku, przepisy przejściowe dopuszczają stosowanie dotychczasowych reguł do końca 2022 roku, co de facto oznacza, że zmienione zasady obowiązują dopiero od 2023 roku.
Po wejściu w życie nowych przepisów, wyłączną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Opodatkowanie na zasadach ogólnych pozostanie możliwe jedynie w ramach przychodów uzyskiwanych z prowadzenia działalności gospodarczej. Natomiast podatnicy nieprowadzący działalności gospodarczej utracą możliwość wyboru formy opodatkowania.
Przepisy zmieniające nie przewidują znaczących modyfikacji w przedmiocie opodatkowania najmu lub dzierżawy – nadal opodatkowany zostanie przychód, przy zastosowaniu dwóch stawek podatkowych – 8,5% dla przychodów do PLN 100,000 oraz stawki 12,5% dla nadwyżki ponad tę kwotę.
Zlikwidowanie możliwości opodatkowania przychodów z najmu na zasadach ogólnych pozbawi podatników możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu z tytułu wynajmowanej nieruchomości. Ustawa zmieniająca wprowadza także likwidację możliwości amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych już od 2022 roku. Na podstawie przepisów przejściowych, podatnicy, którzy nabyli nieruchomości do końca 2021 roku, mogą kontynuować rozliczanie odpisów amortyzacyjnych w ramach kosztów uzyskania przychodu z najmu do końca 2022 roku. Biorąc pod uwagę powyższe, dla części podatników, którzy dotychczas dzięki np. amortyzacji wykazywali znaczące koszty uzyskania przychodu, obniżające wartość dochodu lub nawet generujące stratę podatkową, zmiany mogą spowodować od 2023 roku konieczność zapłaty znacznie wyższego podatku od najmu (w formie podatku zryczałtowanego), niż w sytuacji, gdy najem wykazywali do opodatkowania na zasadach ogólnych.
Po wejściu zmian, oświadczenia małżonków wynajmujących wspólnie nieruchomość, których dochody z wynajmu wspólnej nieruchomości były dotychczas opodatkowane przez jednego z nich na zasadach ogólnych, będą miały moc wiążącą także w reżimie opodatkowania najmu ryczałtem i tym samym, nie trzeba będzie składać kolejnego oświadczenia.
Masz pytania odnośnie do tego artykułu?
Zdajemy sobie sprawię, że dla osoby niespotykającej się na co dzień z zagadnieniami podatkowymi ten temat jest skomplikowany. Dlatego jeśli masz jakieś pytania lub wątpliwości zgłoś się do nas! Nasi specjaliści od spraw księgowości i podatków indywidualnie rozpatrzą Twój przypadek, a także rozliczą Twoją firmę zgodnie z aktualnie obowiązującym prawem.
